A reforma tributária na construção civil representa um marco para o segmento. Nos próximos anos, construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário terão de adaptar processos, sistemas e rotinas para atender a uma nova legislação fiscal. Entender o que muda na prática é fundamental para garantir competitividade, segurança e conformidade.

Confira agora um guia que traz um panorama claro das principais mudanças, seus impactos e orientações para preparar seu negócio para esse novo cenário.

Fim dos antigos impostos: o que muda para a construção

Com a aprovação da reforma tributária na construção civil, tributos como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS deixarão de existir de forma gradativa. No lugar deles, entra em cena o chamado IVA Dual, formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), estadual e municipal. O objetivo é simplificar o modelo atual, unificando as taxas incidentes sobre o consumo.

Apesar da promessa de desburocratização, a transição traz desafios importantes. Cada operação de construir, vender ou alugar imóveis passa a ter regras específicas de apuração e recolhimento. O mercado precisará ajustar fluxos operacionais e investir em atualização técnica, pois a nova estrutura demanda informações detalhadas sobre cada etapa do empreendimento.

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O regime específico da construção civil e suas vantagens

A proposta criou um tratamento diferenciado para a área. Esse modelo foi desenvolvido para evitar aumentos de custos que poderiam tornar a moradia ainda menos acessível. O regime específico garante que atividades de edificação, incorporação e loteamento tenham critérios próprios para cálculo de alíquotas, considerando as particularidades da cadeia produtiva.

Essa diferenciação busca equilibrar os gastos das frentes de trabalho e estimular a formalização, ampliando o acesso habitacional. Contudo, a complexidade dos novos cálculos exige atualização constante dos profissionais e adequação das ferramentas de gestão. O domínio técnico passa a ser indispensável para evitar erros e aproveitar corretamente os benefícios previstos.

Redução de alíquotas: quem se beneficia e como calcular

A reforma tributária na construção civil prevê abatimentos para diferentes atividades, como venda, locação e execução de serviços. As alíquotas reduzidas podem ser de 40% ou 60% em relação ao percentual geral, variando conforme o tipo de operação e características do empreendimento.

Por exemplo, a venda de unidades residenciais populares poderá contar com o desconto maior (60%). Já o aluguel de imóveis e a prestação de determinados serviços podem ter redução de 40%. Para calcular o valor devido, a empresa deve identificar a categoria da transação e aplicar o redutor correspondente sobre a taxa padrão do novo modelo. Isso impacta diretamente o preço final ao comprador e a atratividade do negócio.

Redutor social: incentivo à moradia popular no novo sistema

O novo regramento traz um mecanismo social relevante para o segmento de baixa renda. Para imóveis enquadrados como residências de interesse social, será possível deduzir um valor fixo, por exemplo, R$ 100 mil, da base de cálculo. Esse benefício diminui a carga tributária e estimula as empresas a investirem em projetos voltados à população com menor poder aquisitivo.

No orçamento dos projetos, essa dedução representa ganho de margem e viabiliza empreendimentos antes considerados inviáveis financeiramente. Players que atuam nesse nicho devem revisar seu portfólio e estratégias para maximizar o aproveitamento desse recurso.

Dedução de terrenos: como o valor do lote muda a tributação

Outro ponto importante é a dedução do valor do terreno da base de cálculo tributária. Essa regra evita a incidência sobre parte do custo que não representa valor agregado pela construtora, protegendo o caixa e tornando os projetos mais sustentáveis.

Na prática, ao adquirir uma área para incorporação, o montante investido no lote pode ser abatido na apuração devida quando da venda das unidades finalizadas. Isso exige controle detalhado sobre a origem, data e valor das aquisições utilizadas em cada canteiro.

Gestão de créditos tributários: o papel estratégico da tecnologia

A não-cumulatividade, princípio central da nova norma, permite que as companhias aproveitem créditos de forma mais ampla. Gastos com insumos, serviços e materiais passam a gerar ativos que podem ser abatidos do saldo devedor.

Gerenciar esses valores exige rigor documental com fornecedores e notas. A digitalização do processo torna-se essencial para garantir precisão. Soluções de ERP e softwares especializados, como os desenvolvidos pela 90TI, são aliados estratégicos para uma administração eficiente e conforme as diretrizes atualizadas.

Os desafios da adaptação: por que planilhas não são mais suficientes

A complexidade trazida pela reforma tributária na construção civil tornou inviável o controle manual. O risco de falhas, atrasos no envio de informações e autuações fiscais aumentam exponencialmente.

Para minimizar riscos operacionais, o investimento em soluções personalizadas é imprescindível. Ferramentas automatizadas oferecem agilidade, exatidão e garantem o compliance, reduzindo retrabalho e evitando penalidades.

Cronograma da reforma tributária: datas e etapas para o setor

O processo de implementação segue um calendário claro:

• 2025: ano de adaptação dos sistemas de gestão (ERP). As empresas devem revisar processos, treinar equipes e alinhar fornecedores;

• 2026: período de teste, com cobrança simbólica dos novos tributos e dupla escrituração (modelo antigo e novo simultaneamente);

• 2027 em diante: extinção gradual de PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS, com consolidação do IVA Dual.

O planejamento antecipado é essencial para evitar gargalos. Antecipar a atualização tecnológica garante uma transição suave e evita surpresas desagradáveis em breve.

Como preparar o ERP para a nova realidade tributária

A adaptação do software de gestão é etapa fundamental para o sucesso das construtoras. Entre os pontos críticos, estão:

• Atualização de cadastros de produtos, clientes e fornecedores;

• Integração de dados com foco em conformidade;

• Treinamento das equipes responsáveis pelo lançamento e conferência;

• Validação das novas rotinas junto ao provedor da solução, garantindo aderência às normas.

Contar com parceiros experientes faz toda a diferença nesse processo.

O que muda no dia a dia das construtoras e incorporadoras

A rotina dos times fiscais, contábeis e operacionais será profundamente impactada. Desde a entrada de notas e cálculo de créditos até o fechamento contábil e envio de obrigações acessórias, tudo ganha novos controles.

Fluxos de trabalho precisarão ser reestruturados. A capacitação profissional torna-se prioridade, pois o desconhecimento das novidades pode gerar riscos e perdas financeiras. Buscar apoio especializado é uma escolha inteligente para manter a competitividade.

Adotar soluções robustas é o caminho para enfrentar os desafios da reforma tributária na construção civil. Sua empresa está pronta para essa transformação? Busque parceiros confiáveis e comece a preparar seu sistema de gestão hoje mesmo para sair na frente e garantir segurança em um cenário de mudanças profundas.

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