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Na construção civil, o planejamento é essencial para garantir que todos os processos sejam executados de forma eficiente, segura e conforme as expectativas. Entre os documentos indispensáveis está o memorial descritivo, que exerce um papel fundamental tanto para construtoras quanto para clientes.
O mesmo deve ser registrado em cartório, sendo essencial para validar que a construtora ou incorporadora trabalha com transparência, dando mais segurança em relação à entrega do imóvel, sobretudo os que são vendidos ainda na planta.
Por estas razões, contar com o memorial descritivo é algo necessário e importante, principalmente sob a ótica do consumidor, uma vez que lhe oferece mais segurança e garantias.
Além disso, por ser um documento que deve estar em constante atualização, deixa todos os envolvidos na obra a par do projeto.
Neste artigo, você entenderá o que é o memorial descritivo, sua importância e como ele contribui para a qualidade de uma obra.
O memorial descritivo é um documento técnico que detalha as características de um projeto de construção. Ele descreve os materiais, métodos construtivos, acabamentos e outros aspectos que serão utilizados durante essa etapa. Este documento é elaborado ainda na fase de planejamento, servindo como um guia para a execução e como referência para todas as partes envolvidas no projeto.
Além de especificar as etapas do projeto, o memorial descritivo é também um registro formal do que será entregue ao cliente, assegurando a transparência e o cumprimento das normas técnicas.
O memorial descritivo deve ser um documento completo e detalhado, contendo todas as informações necessárias para garantir a execução da obra conforme o planejado. Isso significa que o documento deve ser descrito exatamente como a planta aprovada do projeto, sobretudo com todo o material que será utilizado para a construção do imóvel, desde a fundação até os acabamentos finais.
Diante da exigência por lei em elaborar o memorial descritivo, é hora de colocar em prática os conhecimentos. Para isso, o documento deverá conter os seguintes tópicos e respectivas informações a respeito do empreendimento:
O objeto do projeto imobiliário;
As especificações do empreendimento;
A escritura na qual a obra será executada;
O nome do proprietário;
A localização (o endereço) de onde o projeto ficará alocado;
A zona de uso, com detalhamento a respeito da área total a ser construída;
A negativa de débito emitida pela prefeitura, bem como a aprovação para início da obra;
Os nomes e respectivos CREA e CAU dos profissionais responsáveis pela obra;
As instalações e devidas proteções para a execução do projeto;
Os tópicos relativos à movimentação de terra, drenagem, impermeabilização, fundação, estrutura e especificações técnicas do empreendimento;
Os serviços preliminares;
Os tipos de cobertura e de alvenaria utilizados;
O descritivo dos vidros, pisos, forros, esquadrias e revestimentos considerados para o projeto;
Os apontamentos a respeito das instalações elétricas e hidráulicas;
Os materiais usados para compor os metais, louças e pinturas do empreendimento;
As realizações de limpeza e verificação final da obra;
Os cuidados com relação à ocorrência de incêndios;
As baixas decorrentes do projeto;
As considerações finais.
A especificidade e o nível de detalhamento podem variar dependendo do tipo e da complexidade do projeto.
O memorial descritivo é indispensável para o sucesso de um projeto de construção, pois cumpre diversas funções estratégicas que beneficiam tanto a construtora quanto os clientes. Vamos explorar os principais pontos:
Por ser um material exigido por lei e por comprovar que o imóvel existe e está regularizado, deixar a atualização do memorial descritivo de lado pode comprometer muito a imagem da construtora.
Dessa forma, a empresa pode ganhar uma reputação de falta de seriedade e não confiável, o que impacta diretamente em seu valor executivo. Isso também pode causar queda nas vendas, além de outros tipos de prejuízos financeiros.
O memorial descritivo transmite transparência e profissionalismo, sendo uma ferramenta de confiança para os clientes. Ele detalha com clareza o que será entregue, ajudando a evitar mal-entendidos e fortalecendo a imagem da construtora como uma empresa comprometida com a qualidade. Isso também pode influenciar positivamente a decisão de compra, especialmente em projetos de alto padrão.
Quantas vezes já ouvimos sobre consumidores serem lesados por fraudes ao comprar imóveis na planta sem que tenham algum tipo de garantia?O memorial descritivo existe para evitar esse tipo de problema.
Aliás, pelo documento o cliente pode também verificar as marcas dos materiais que serão utilizados no acabamento. Assim não correm o risco de pagar caro por algo e receber um imóvel com acabamentos de baixa qualidade, por exemplo.
Ao especificar materiais, métodos construtivos e normas técnicas, o memorial descritivo garante que o projeto atenderá aos padrões de qualidade e segurança. Os clientes têm a tranquilidade de saber que o empreendimento seguirá requisitos legais e será entregue de forma segura e conforme o combinado.
O memorial descritivo é um documento que auxilia bastante os profissionais nos processos mais práticos e operacionais da obra. Ele ajuda com o orçamento, com o cronograma físico-financeiro e demais etapas que os engenheiros precisam de informações sobre o projeto.
Dessa forma, o documento funciona como um guia para a equipe de execução, evitando erros, retrabalhos e atrasos. Ele padroniza os processos e serve como referência para fornecedores, engenheiros e operários, alinhando todos com as diretrizes do projeto.
Conforme exemplificamos anteriormente, assim como o cliente pode se precaver de receber seu imóvel com materiais de baixa qualidade, a construtora ou incorporadora também pode se proteger de ações legais.
Do ponto de vista legal, o memorial descritivo protege a construtora contra possíveis reclamações ou disputas judiciais, ao registrar todas as especificações previamente acordadas com o cliente. Ele também ajuda a demonstrar conformidade com normas técnicas, reforçando a credibilidade da empresa.
Sim, existe uma relação direta. Com base no que vimos acima, o memorial descritivo deve seguir uma série de conceitos e normas estabelecidos no setor de construção civil.
Entre eles, as diretrizes estipuladas para garantir conforto, segurança e resistência às obras, e presentes na Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais: a NBR 15575.
Em vigor desde julho de 2013, a NBR 15575 assumiu um papel importante na construção civil. Afinal, as construtoras e seus respectivos empreendimentos passaram a encontrar obrigatoriedade na adequação às exigências deste documento.
Na norma constam objetivos, parâmetros mínimos e limites estabelecidos para que a obra se traduza em solidez, conforto e segurança aos proprietários.
Mas a regra só vale para as edificações concluídas após a NBR 15575 entrar em vigor — obras anteriores a isso permanecem de acordo com as estipulações até então seguidas pelas construtoras.
Daí a relação com o memorial descritivo: por meio da NBR 15575 as empresas conseguem equilibrar os objetivos de seus projetos de acordo com os parâmetros estabelecidos na norma de desempenho.
A elaboração de um memorial descritivo exige organização, atenção aos detalhes e conhecimento técnico para assegurar que o documento seja claro, completo e conforme as normas vigentes.
Veja 6 principais passos para fazer um memorial descritivo:
Na primeira página do documento deve constar os principais dados, como o nome do projeto, que é definido pelo tipo de obra. Aliás, esse tipo também define o modelo de memorial que deverá ser criado (leia sobre os tipos de memoriais no tópico seguinte).
Também na primeira página deverá constar a identificação da empresa responsável pela obra (com CNPJ), assim como o nome dos profissionais, com seu número de registro no CREA e seus respectivos dados para fiscalização.
Da mesma forma, precisa constar onde está localizada a construção. Já o estudo do terreno e demais informações como relevo, irrigação e outros fatores, são informados no miolo do memorial.
Todas as informações que foram projetadas precisam estar descritas corretamente no memorial: informações sobre alvenaria, acabamentos, hidráulica, elétrica etc. Todas as explicações precisam ser detalhadas.
A especificação da alvenaria nada mais é do que listar quantidades e tipos de materiais. É preciso citar detalhes como: qual será o pé direito, quantos andares terá a obra, se terá elevador etc.
Entretanto, a etapa dos acabamentos é a mais delicada. Tudo precisa ser especificado de forma minuciosa. Imagine se isso não for feito e a obra tiver no orçamento um chão de ardósia e o cliente exigir que seja de mármore?
Se tudo estiver devidamente registrado, esse tipo de problema não ocorrerá.
Existem muitas normas voltadas à construção civil. E para que projetos sejam aprovados, os insumos não podem ser insuficientes. Por isso, o cálculo deve ser o mais exato possível.
Dentre algumas normas para esse segmento estão:
NBR 6118: orienta projetos de estruturas de concreto;
NBR 7480: relacionada a barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado;
NBR 8800: orienta projetos e execução de estruturas de aço de edifícios.
O projeto deve ter um objetivo claro e uma meta atingível, ou seja, não adianta estipular algo que não será cumprido. Exemplos de objetivos:
Ser uma construção ecológica e sustentável;
Construir uma residência popular mais econômica;
Ser o prédio mais envidraçado da cidade etc.
Como dissemos acima, há um tipo de memorial para cada empreendimento. Então conheça quais são e em quais tipos de obras são usados:
Residencial: contém de forma detalhada todas as informações de obras para uso estritamente residenciais, como apartamentos e casas;
Comercial: é igual ao residencial, mas destinado ao detalhamento de construções para uso comercial, como lojas, lanchonetes, supermercados etc.;
Para execução de piscina: se a obra for de construção, colocação ou reforma de piscinas, ela deve ter um memorial somente para essa finalidade;
Memorial de desmembramento: voltado ao desmembramento de lotes ou terrenos;
De unificação: este memorial vai na contramão do anterior, deve ser usado quando dois ou mais lotes ou terrenos foram unificados;
De residência para demolição: quando um imóvel for demolido, é preciso de um memorial com todos os detalhes do processo;
Memorial descritivo de tanque séptico e fossa: este memorial é normalmente em forma de desenhos, para situações em que não há disponibilidade de uso da rede pública de esgoto.
Com um memorial descritivo em mãos, qualquer pessoa pode atestar algumas questões pertinentes à obra, como:
O cumprimento da construtora com relação às normas técnicas exigidas;
Os detalhes referentes aos padrões de qualidade;
As especificações de todo material e equipamento utilizados para compor o projeto;
As marcas usadas de cada material, conferindo qualidade e segurança à obra.
Para as construtoras, esse é um documento que também funciona como uma verdadeira cartilha. Com ele, o projeto sai do papel e assume, gradativamente, volume e forma no canteiro de obras. Além disso, é uma evidência daquilo que foi acordado com os consumidores.
Ou seja, é um documento cheio de promessas e expectativas do qual eles podem colocar a sua confiança à prova. Cumpri-los significa um desenvolvimento positivo da marca aos olhos do mercado e do seu consumidor.
Inclusive, o memorial descritivo é um documento de evidências para os clientes. Traz conforto, segurança e atesta os direitos que ele terá para exigir ao longo da obra — bem como quando finalizado. Trata-se, portanto, de um documento fundamental para todos os envolvidos.
Você certamente já conseguiu notar a importância do memorial de um projeto. Afinal, ele se traduz como todo o projeto descrito, indicando como deverá ficar após finalizado.
Isso permite avaliar, por exemplo, os melhores caminhos para a entrega do produto final, além de otimizar e reduzir os custos na obra.
Quer conhecer mais a respeito da relevância do memorial descritivo, e como as empresas podem elaborá-lo para estabelecer um relacionamento de qualidade com os clientes? Então, entre em contato conosco!