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O gerenciamento de uma obra, não começa no canteiro, esperando as suas equipes, mas sim cumprindo todas as etapas anteriores, ainda na fase de projeto, garantindo uma condução harmônica, segura e eficiente de sua produção.
Entre elas, devemos destacar a correta determinação da taxa de permeabilidade e outras questões inerentes ao terreno da obra em questão.
O ponto-chave do tema, contudo, reside nas particularidades de cada terreno. Dificilmente, os valores de taxa de permeabilidade aplicados em um projeto serão os mesmos. E apostar em números aleatórios está longe de ser uma decisão lógica ou até mesmo válida.
Por isso, vamos entender, ao longo deste artigo, o que é e como calcular a taxa de permeabilidade nas obras. Acompanhe!
Como foi apontado anteriormente, o terreno onde será construída a obra é único. Ou seja: com características distintas de outros, fazendo com que a sua análise seja imprescindível para conduzir as etapas seguintes do trabalho.
Entre os pontos a serem observados, destacamos alguns a seguir, como:
questões físicas do espaço;
topografia;
estudo de acessos;
todo o sistema viário que compõe as imediações;
o uso do solo;
as relações do terreno com o entorno;
cheios e vazios.
Além desses, existem outros pontos que serão o tema central de nosso artigo: os Parâmetros de Ocupação do Lote, que são os fornecidos pelos órgãos de cada município e estão associados aos Planos Diretores de cada um deles. A taxa de permeabilidade se inclui entre os elementos desses parâmetros.
A taxa de permeabilidade é utilizada para identificar, no terreno, o percentual total da área que não poderá ter construções. Ou seja: o terreno que não sofrerá nenhuma interferência de sua equipe para mantê-lo 100% permeável, ou mesmo semipermeável, mas desde que esteja dentro dos limites dos parâmetros estipulados no município em questão.
A importância da taxa de permeabilidade é facilmente explicada: o terreno necessita de uma área para absorver a água da chuva, de maneira que ela flua naturalmente até o lençol freático, metros abaixo do solo.
Em geral, são as áreas verdes e sustentáveis dos empreendimentos. Assim, ocorre uma absorção mais qualitativa da água e o projeto ganha mais apelo estético natural.
Para descobrir a taxa indicada para cada zoneamento é necessário entrar em contato com a prefeitura do seu município para se informar a respeito dos Parâmetros de Ocupação do Lote.
Alguns municípios atestam que a taxa de permeabilidade deve ser de 25%, enquanto em outros lugares o mínimo exigido é de 15% de área livre de construções.
Isso significa, por exemplo, que a taxa de permeabilidade de 25% em uma área de 1.000 m² corresponderia a 250 m² livres de construção, sendo esse o total de áreas dedicadas a um projeto verde e que permita a absorção de água naturalmente.
Vale analisar, também, que essa área livre não considera os calçamentos e, tampouco, as áreas de estacionamento — mesmo em áreas gramadas — ou que estejam cobertas por beirais. E outros pontos da construção, como:
sacadas — estando em um limite de balanço ou de área;
áreas abertas de lazer, mas construídas, como piscinas e quadras;
áticos.
Portanto, esses trechos verdes dos empreendimentos não são apenas “maquiagens estéticas”: são cruciais para manterem a ordem dos processos naturais (como a absorção de água) e ainda ajudam a promover mais qualidade de vida nos centros urbanos.
O exemplo acima foi amplamente simplificado para esclarecer a taxa de permeabilidade. A verdade é que um valor preciso só será definido a partir da análise das leis de zoneamento do seu município.
Cada uma vai contar com particularidades que vão definir a porcentagem mínima para a taxa de permeabilidade do projeto.
Para tanto, o cálculo dessa taxa é feito da seguinte maneira: a área de permeabilidade corresponde à multiplicação da Taxa de Permeabilidade (aqui tida como TP) pelo valor da área do terreno presente na Planta de Parcelamento do Solo aprovada (ou CP). A fórmula ficaria assim, portanto:
Área permeável = TP x área do terreno constante do CP.
Além da área livre, segundo o valor obtido na taxa de permeabilidade, o coeficiente de aproveitamento é um parâmetro importante. Afinal, é por meio dele que se obtém o limite (em m²) que pode ser construído em cada lote — somando as áreas de todos os pavimentos.
Perceba que isso traz uma série de possibilidades para os empreiteiros, pois a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento podem ser combinados em diferentes estratégias, como adensar, restringir ou proteger a área verde ao redor, entre outras.
A administração de uma empresa de engenharia é pautada pela organização de dados, o acompanhamento da legislação vigente e equipes organizadas e disciplinadas.
O amparo de soluções tecnológicas — como um software de gestão — também é determinante nesse processo, permitindo a compilação, o armazenamento e a análise estratégica dos dados.
Isso tudo, dentro da questão da taxa de permeabilidade e os outros Parâmetros de Ocupação do Lote, é crucial. Afinal de contas, são informações que devem estar ao alcance de toda a equipe e prontamente definidas, evitando atrasos nas obras e ainda permitindo que as suas equipes tenham a solução para cada obstáculo já devidamente antecipada.
E, como foi falado amplamente ao longo deste artigo, a taxa de permeabilidade não é apenas um fator importante: é algo obrigatório, sendo que o cálculo e o alinhamento com o que está previsto em lei são essenciais para o pleno desenvolvimento de uma construção.