Entender o novo passo a passo, conhecer os riscos e garantir a regularização de obra são ações indispensáveis para proteger o patrimônio, evitar prejuízos e assegurar a valorização do imóvel desde o planejamento da obra.

Este guia reúne as informações essenciais sobre CNO, SERO, INSS da obra, Habite-se, registro de imóvel e os principais procedimentos para regularizar obras novas ou antigas dentro das normas da Receita Federal. Confira!

Por que a regularização de obra é indispensável?

A regularização de obra faz diferença direta no valor de mercado do imóvel. Um imóvel irregular pode ter desvalorização imediata, chegando a uma perda de até 30% do seu valor.

Isso reflete não só em negociações de compra e venda, mas também em tentativas de financiamentos, inventários e transferências. O mercado bancário e de crédito veta operações envolvendo imóveis irregulares, o que limita drasticamente as possibilidades do proprietário.

Além disso, a não regularização da obra até o prazo do aviso permite que ela seja fiscalizada e as contribuições devidas poderão ser emitidas pela Receita Federal com multas de 75% até 225% do valor.

O que mudou na legislação? Entenda o CNO e o SERO

Em 2025, as normas federais para regularização de obra foram atualizadas com a implantação do Cadastro Nacional de Obras (CNO) e do Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO).

O CNO substitui o antigo CEI, tornando-se o número oficial para controle das construções junto à Receita Federal. Cada obra, seja residencial, comercial ou industrial, precisa de um CNO para tramitar nos sistemas públicos.

Já o SERO veio para digitalizar o processo que antes era feito pelo DISO (Declaração de Informações sobre a Obra). Agora, toda a aferição do INSS da obra é feita on-line, dentro do portal e-CAC, eliminando a exigência de documentos físicos e otimizando a análise pela Receita Federal. Isso representa uma modernização relevante para engenheiros, arquitetos e gestores de obras.

Passo a passo completo para regularizar sua obra

O caminho da regularização de obra passa por três esferas: prefeitura, Receita Federal e cartório. Cumprir todas é indispensável para garantir a legalidade do imóvel e evitar problemas futuros. Veja o detalhamento de cada etapa:

1. Esfera municipal: aprovação e Habite-se

O início da regularização ocorre junto à prefeitura. O proprietário, com apoio de um engenheiro ou arquiteto, apresenta o projeto arquitetônico para análise. Se aprovado, recebe o alvará de construção, documento que autoriza o início das obras e atesta o cumprimento das normas municipais.

Após a conclusão da construção, é necessário solicitar o Habite-se, que também pode ser necessário para o Termo de Conclusão de Obra. Esse certificado é essencial: comprova que a obra seguiu todos os parâmetros legais e técnicos, sendo requisito obrigatório para os próximos passos. Sem o Habite-se, a obra não pode avançar para a regularização federal.

2. Esfera federal: acerto com a Receita (INSS da obra)

Com o Habite-se em mãos, inicia-se a fase federal. O primeiro passo é a inscrição CNO, que deve ser feita preferencialmente no começo da construção. No entanto, para obras antigas ou que ainda não foram regularizadas, a inscrição pode ser realizada posteriormente, atendendo critérios da Receita Federal.

No portal e-CAC, o proprietário acessa o SERO Receita Federal, onde deve informar todos os dados da construção. O sistema gera automaticamente o valor do INSS da obra devido, calculando com base nas características da obra, metragem, uso de mão de obra e outros fatores técnicos.

Após a declaração, é possível quitar ou parcelar o INSS da obra. O pagamento correto libera a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra, documento indispensável para a próxima etapa: a averbação no cartório.

3. Esfera cartorial: a averbação da construção

O fechamento do ciclo ocorre no Cartório de Registro de Imóveis. Com o Habite-se e a CND em mãos, o proprietário solicita a averbação de construção na matrícula do imóvel. Esse procedimento oficializa a existência da edificação, conferindo legalidade perante todos os órgãos públicos e o mercado imobiliário.

A averbação de construção é condição inegociável para que o imóvel exista legalmente. Sem ela, o bem continua irregular, mesmo que todas as etapas anteriores tenham sido cumpridas. O registro de imóvel atualizado é prova de que a obra passou por todos os trâmites exigidos.

No cartório, a documentação cartório deve estar completa: Habite-se, CND da obra, planta aprovada e documentos pessoais do proprietário. Uma vez averbada, a construção passa a constar oficialmente na matrícula, adquirindo pleno valor de mercado.

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Obras antigas e a regra da decadência (5 anos)

Obras concluídas há mais de cinco anos podem se beneficiar da regra da decadência INSS. Nesse caso, a Receita Federal só pode cobrar as contribuições do INSS da obra dentro do prazo de cinco anos, contados a partir da conclusão da construção.

Para comprovar a antiguidade, o proprietário precisa apresentar documentos como contas de luz, água ou telefone antigas, carnês de IPTU da época, fotos datadas e outros registros que demonstrem o término da obra. Essa documentação é fundamental para afastar cobranças indevidas e garantir a prova antiguidade obra.

Lembrando que, mesmo para obras decadentes, é necessário abrir processo no SERO obras antigas. Só assim será emitido o certificado oficial de regularidade, permitindo a averbação e o registro.

O SERO para obras antigas exige atenção especial, pois qualquer falha na comprovação pode resultar em exigências complementares ou indeferimento do pedido de regularização.

Riscos de manter o imóvel irregular atualmente

A partir de 2025, os riscos para quem mantém obra irregular aumentaram significativamente devido à integração digital dos órgãos públicos.

O cruzamento automático de informações entre prefeituras, Receita Federal e cartórios tornou praticamente impossível ocultar imóveis irregulares. Entre as principais consequências, destacam-se:

• Aplicação de multas Receita Federal, que podem chegar a valores altos e comprometer o orçamento do proprietário;

• Embargo de obra, com paralisação imediata das atividades e necessidade de regularização emergencial, atrapalhando o prazo de entrega da construção;

• Problemas na venda, já que imóveis irregulares são recusados por bancos e compradores;

• Dificuldade no acesso a financiamentos e seguros;

• Restrição de liquidez, tornando o imóvel um ativo de difícil negociação.

A regularização de obra não é apenas uma exigência legal: é uma estratégia de proteção patrimonial e valorização de imóvel. Em um cenário de fiscalização rigorosa e integração de dados, agir preventivamente é a única forma de garantir segurança jurídica e negócios viáveis.

A regularização de obra, com o uso correto do CNO e do SERO, é o caminho para evitar prejuízos, multas e restrições graves. Seguir o passo a passo — prefeitura, Receita Federal e cartório — garante que o imóvel esteja plenamente valorizado, regular e pronto para qualquer transação.

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