Regularização de obra: confira tudo o que você precisa saber
A regularização de obra existe para que a construção atenda todas às especificidades legais e não seja multada, embargada ou demolida. Leia este conteúdo e saiba tudo sobre o assunto!
A regularização de obra é um processo que permite torná-la legal perante os órgãos públicos. Nela, o proprietário ou o seu representante devem solicitar a legalização da obra com um arquiteto ou engenheiro responsável – que esteja inscrito no CREA e na Prefeitura Municipal da cidade onde acontecerá a construção – para comprovar a sua credibilidade.
Somente após a legalização é que o proprietário poderá iniciar os trâmites para regularização da obra.
Para se ter uma ideia, a não regularização da obra até o prazo do aviso permite que ela seja fiscalizada e as contribuições devidas poderão ser emitidas pela Receita Federal com multas de 75% até 225% do valor.
Ou seja, abrir mão da regularização a fim de deixar o projeto dentro das especificações legais não é uma possibilidade. Vale dizer que independente da natureza da construção, seja residencial ou comercial, ela deve ser regularizada com uma declaração do dono da edificação (ou construtora responsável) e assinatura do engenheiro responsável.
Continue a leitura deste artigo e confira como regularizar sua obra, os principais documentos para garantir que isso ocorra e muito mais!
O que fazer para obter a regularização da obra
Como mencionado no início, está fora de cogitação iniciar e desenvolver um projeto de construção civil sem antes regularizar os documentos e/ou licitações necessárias.
Antes de começar a construir, o melhor é reunir toda a documentação que é parte essencial do planejamento da obra.
Para lhe auxiliar neste processo, listamos um passo a passo com as principais etapas relacionadas ao planejamento, execução e entrega da obra. Veja abaixo!
1- Matrícula do imóvel
Como o próprio nome sugere, a matrícula do imóvel é o documento que identifica a unidade por sua descrição exata e localização, contendo o registro das mudanças do imóvel e demais informações, como a data da primeira matrícula e o nome dos antigos proprietários.
Antes de providenciar a matrícula, consulte se o terreno onde a obra será erguida está regularizado.
Para fazer isso, basta pesquisar a matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis. Verifique se em seu Estado é possível fazer essa consulta on-line por meio do site Central de Registradores de Imóveis.
2 – Contratação de profissional habilitado
O arquiteto ou engenheiro contratado deve ter registro no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).
É esse profissional que solicitará o estudo de viabilidade da área. Isso é muito importante porque as especificidades variam de acordo com a região.
Por exemplo, há áreas onde as condições geológicas impedem a construção de obras; outras apresentam excesso de poluição e, por isso, devem ser realizados aterros; e, em outras, as faixas de preservação permanente devem ser respeitadas.
3 – Projeto
O arquiteto ou engenheiro é quem irá elaborar o projeto arquitetônico, considerando o orçamento disponível e as necessidades e desejos dos contratantes, bem como a administração da obra.
4 – Alvará de Construção
O Alvará de Construção é o documento que a prefeitura emite para atestar que o terreno e o projeto elaborado por um profissional estão em conformidade com as normas do Código de Edificações da cidade ou região.
O alvará só é obtido somente após a apresentação dos seguintes documentos: projeto e suas plantas (estrutural, elétrica, hidráulica, fachadas, telhados etc). Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que é emitida pelo CREA, a fim de garantir a responsabilidade do engenheiro pela obra; e o cronograma de execução do projeto.
5 – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
A ART é o documento que celebra o contrato entre o profissional contratado – agrônomo, arquiteto ou engenheiro – para prestação de serviços e o contratante.
No documento estão descritas as obrigações contratuais, além dos dados dos responsáveis pela obra e prestação de serviços.
A ART é válida somente se for cadastrada no CREA, não apresentar irregularidades relacionadas às atribuições do profissional responsável pela obra e tiver as assinaturas originais do profissional e do contratante e estar paga.
O recolhimento da taxa é obrigação do profissional contratado ou empresa, conforme prevê a Resolução 425/98, art. 4º, do Confea.
6 – Placa
O terreno deve estar sinalizado durante todas as fases da construção, mostrando que a obra está regularizada. A placa deve ser posicionada, à vista, no canteiro de obras e conter o número do Alvará de Construção, do processo de aprovação e dos dados do profissional responsável pela obra.
7 – Planta e ART na obra
É necessário que uma via do Alvará de Construção e cópias das plantas aprovadas e da ART sejam mantidas na obra para facilitar a consulta em caso de fiscalização.
8 – Certidão Negativa de Débito
É o documento emitido pelo INSS que comprova que o contribuinte está regular. É exigido para regularização de obra na etapa da averbação.
A CND será emitida somente se não constar restrições à obra no Cadastro Específico do INSS (CEI). Quando há restrições, o INSS emite um relatório indicando quais pontos devem ser regularizados.
Para solicitar a CND INSS da Obra, o proprietário da construção precisa enviar para a Receita Federal a Declaração e Informações sobre a Obra (Diso).
Após regularizar a obra na Receita Federal, a CND será expedida, permitindo a averbação no Cartório de Registro de Imóveis. A certidão tem validade de 180 dias, contados da data em que é emitida.
9 – Atestado das concessionárias de água e esgoto
É um documento no qual as concessionárias asseguram que é possível interligar determinadas redes públicas de coleta de esgoto e de distribuição de água à determinada obra.
10 – Atestado de Conformidade da Instalação Elétrica
Certifica que a instalação elétrica de baixa tensão passou por avaliação e foi constatado que ela obedece aos regulamentos das autoridades, às determinações da NBR 5.410/04 e da concessionária de energia elétrica do estado.
11- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
O documento certifica que, durante vistoria, o profissional do Corpo de Bombeiros constatou que a obra continha todas as condições de segurança contra incêndio que a legislação exige.
12 – Habite-se
Também chamado de Conclusão da Obra ou Certificado de Vistoria, a Certidão do Habite-se atesta a conclusão da obra. Um técnico da prefeitura vistoria a obra para checar se as regras locais foram obedecidas e, se estiver tudo correto, a Secretaria Municipal de Urbanismo emite o Habite-se.
Para solicitá-lo, é preciso fazer um requerimento, dentro do prazo estabelecido pelo Alvará de Licença, e apresentar uma cópia dos seguintes documentos: comprovantes de pagamento do IPTU, Alvará de Licença, autorização do autor em relação ao projeto aprovado, escritura do terreno, licenças de instalações definitivas e Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
São dados 15 dias para a vistoria e manifestação da prefeitura. Caso alguma irregularidade seja encontrada, o técnico responsável pela vistoria solicitará os reparos necessários e, se preciso, aplicará multa(s).
Após pedir o Habite-se, a emissão da CND do INSS pode ser solicitada no site da Previdência Social, informando o CPF do proprietário. A validade é de 180 dias.
13 – Registro do terreno e do imóvel
Documento que comprova o direito de propriedade e também é a forma de fazer a transferência dos bens imóveis.
14 – Averbação de Construção
Finalmente, para concluir todo o processo e realizar a averbação da construção na escritura do terreno – o que gera um novo registro do imóvel -, o proprietário tem que apresentar a CND INSS obra, o Habite-se, o carnê do IPTU (não pode ter prestações em atraso) e documentos de identificação do proprietário e do cônjuge.
Para solicitar a Averbação de Construção, o proprietário deve se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis mais próximo ao imóvel recém-construído. Depois, o proprietário deve ir até a prefeitura, onde o imóvel receberá um número de cadastro que garantirá a regularização completa da obra.
15 – Novo sistema para regularização de obra
O novo sistema para regularização de obra está em vigor desde o dia 1º de junho de 2021.
O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero) foi instituído pela Instrução normativa n° 2.021/2021. No sistema, é possível aferir (avaliar) a obra de construção civil, para calcular as contribuições sociais ainda não quitadas.
Após aferir as obras, é possível solicitar no sistema a regulamentação e a emissão de Débitos e Créditos Tributários Federais Previdenciários e de Outras Entidades e Fundos (DCTFWeb) do tipo Aferição de Obras.
O prazo para transmissão da declaração é até o último dia útil do mês em que as informações foram enviadas. Ela deve ser feita pelo responsável pela regularização da obra. A seguir, será gerado o DARF para o pagamento dos tributos.
Quando observadas todas as exigências para regularização de uma construção, se torna mais fácil garantir que as etapas da obra sejam completadas para que o projeto seja concluído, sem grandes imprevistos.
A regularização de obra garante tranquilidade desde o planejamento da construção até a entrega das chaves – e todas as partes envolvidas saem ganhando.
Qual o prazo de regularização das obras?
De modo geral, assim que uma construção é embargada, é estabelecido pela prefeitura um prazo de 30 dias para a regularização, o que pode variar de acordo com a cidade.
Obras com mais de 5 anos não estão sujeitas às cobranças das contribuições sociais por conta do prazo decadencial. Para regularizar uma construção que tenha iniciado há mais de 5 anos, é preciso seguir os passos de aferição junto à Receita Federal com o objetivo de emitir a certidão negativa de débitos do imóvel. Ou seja, regularizá-lo.
Pontos importantes a serem acompanhados
A construção de um edifício, seja ampliação ou reforma, requer cuidados e documentação diferentes para garantir sua conformidade com os órgãos públicos e exige toda atenção desde o início como projeto, bem como um tipo específico de planejamento e gerenciamento de execução de obras.
De maneira geral, a regularização de uma obra não garante apenas que ela esteja dentro dos padrões de qualidade exigidos pelos órgãos reguladores, mas também facilite toda a gestão de documentos e contribua para as tomadas de decisão e análise de dados dos gestores responsáveis pelo projeto, garantindo também que o prazo da obra seja cumprido acima de tudo.
Além disso, promove medidas técnicas que promovem o alcance de resultados mais eficientes e sustentáveis à medida em que atende a legislação vigente, assegura a qualidade e segurança da edificação e minimiza e controla os impactos socioambientais de uma construção.
Então, os principais pontos a serem acompanhados e os documentos que devem fazer parte da uma regularização de obra são:
alvarás de construção (exemplo: de demolição; movimentação de terra);
licenças ambientais;
comprovação dos atendimentos das condicionantes existentes nas Licenças e Alvarás;
comprovação dos atendimentos as licenças federais; estaduais e municipais;
promover planos de execução, buscando promover o controle da poluição; a proteção das espécies vegetais existentes; o controle da erosão, sedimentação e poeira; a prevenção da contaminação do solo e água; gestão de máquinas e equipamentos; controle da qualidade do ar (interno das construções);
projeto dos canteiros de obra com estratégias de sustentabilidade;
plano de gerenciamento dos resíduos (contendo a sistemática de segregação; armazenamento; transporte e destinação dos resíduos);
levantamento de produtos e materiais a serem utilizados, buscando utilizar os que apresentam condições de sustentabilidade.
A regularização de obra é o ponto de partida do seu projeto
Conforme apresentado neste conteúdo, a regularização de obra é um passo elementar não só para o planejamento do projeto e administração de obras, mas também para garantir que ele de fato aconteça de modo seguro e sustentável.
Logo, pular esta etapa é algo que não deve nem ser cogitado. Do contrário, há risco de multas, paralisação da obra e até demolição no caso de ela já ter progredido.
Portanto, sempre atente-se aos 15 passos listados ao longo deste artigo e levante os documentos necessários para garantir o desenvolvimento e conclusão da sua obra.
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