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03/08/2017

Bolha imobiliária: estamos vivendo uma?

É inegável que os últimos anos não foram generosos para o cenário econômico brasileiro. Entre os principais fatores, podemos apontar o aumento no número de desempregados e das taxas de juros, a dificuldade em obter créditos e a falta de confiança do consumidor em fazer altos investimentos nesse período.

Ironicamente, vivíamos em meio a rumores de que existia, no país, a formação de uma bolha imobiliária que poderia estourar e, consequentemente, desencadear um cenário ainda mais negativo para estimular o consumidor a voltar às compras. No entanto, neste artigo, avaliaremos se, de fato, estamos vivendo uma bolha imobiliária.

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O que é a bolha imobiliária?

Em algumas cidades brasileiras — especialmente, nas capitais — ocorreu um período de alta no valor dos imóveis, superando os níveis de inflação. Em alguns locais, o valor dos imóveis mais que dobrou, em média. Entre os principais aspectos que contribuem com esse cenário de bolha imobiliária, destacamos os seguintes:

  • Especulação;
  • Uma pressão artificial pela demanda de imóveis — como a construção de um poder de compra irreal ou ilusório;
  • Questões estruturais, como a correção dos custos no valor dos terrenos.

Nos EUA, em 2008, a bolha imobiliária estourou porque ocorreu um excesso de crédito, fazendo com que muitos investissem no setor imobiliário em busca de lucros rápidos com base em especulações. Por sua vez, a concessão de créditos estimulou a criação de uma falsa demanda, o que sustentou a escalada nos preços dos empreendimentos. Essa modalidade irresponsável de negócios dos bancos ajudou a estourar a tal bolha imobiliária.

No Brasil

Aqui no Brasil, o cenário não chegou perto disso, mas foi especulado pela alta no valor dos imóveis e, em seguida, fragilizado pela instabilidade econômica que vivenciamos nos últimos 4 anos. Inclusive, especialistas vinham apontando uma retomada do setor, mas que permanece agora em estado de alerta, principalmente porque o setor imobiliário nacional é fortemente influenciado pela macroeconomia.

Qual é a lógica entre oferta e demanda?

Para analisar com melhor profundidade a questão da bolha imobiliária no Brasil, podemos regressar uma década no tempo em busca de uma análise precisa da oferta e demanda no setor imobiliário. Inicialmente, foi um período caracterizado pelo aumento no poder aquisitivo do brasileiro, o que se refletiu em uma alta imediata no valor dos imóveis.

Para os investidores de plantão, embora pareça uma boa notícia, não é algo que se sustente. Isso porque a aquisição de um imóvel passa por uma série de questões de longo prazo — como a sua própria quitação.

Tendo em vista o cenário econômico nebuloso dos anos seguintes, tivemos um aumento exponencial no número de imóveis parados. Então, a cautela passou a fazer parte dos empreendedores e investidores do setor.

Aprendizado para os especialistas do ramo

Com base nesses últimos episódios da história econômica nacional e suas repercussões no mercado imobiliário, um aspecto interessante se mostra no aprendizado que muitos especialistas do ramo absorveram. Muitos dizem que agora é o momento de modificar a dinâmica do mercado, parando para avaliar melhor alguns aspectos como:

  • O entendimento mais aprofundado das necessidades e demandas de cada região do País;
  • As peculiaridades demográficas que diferenciam cada setor;
  • Um aprendizado mais aprofundado a respeito dos hábitos e perfis do consumidor.

Para os empreendedores do ramo já focados no controle e planejamento de suas obras, essas informações também serviram para explorar diferentes oportunidades de negócio — como as vantagens de uma intensificação na atenção regional de ofertas. Entretanto, os mesmos especialistas já devem estar cientes de que essa retomada não acontecerá da noite para o dia e que, tampouco, o mercado se reerguerá por conta própria.

Qual é o cenário do distrato no Brasil?

Como dissemos, o mercado é ainda muito dependente do cenário macroeconômico do País. Isso se refletirá diretamente na confiança do consumidor e também no aumento de oferta dos próximos lançamentos de construtoras e incorporadoras.

Há que se levar em consideração o cenário do distrato no Brasil — tido como um dos principais vilões do mercado imobiliário nos últimos anos. Em suma: o distrato é uma anomalia, muito em parte estimulada pelo exponencial aumento de juros. Até por isso, existe um forte apelo de empreendedores do setor para que passe a existir mais rigor em sua regulamentação.

Há um caminho e direcionamento para a retomada?

Para quem está ingressando agora no mercado ou há anos, a solução imediata foi a procura por soluções para reduzir os custos na produção e, assim, não prejudicar a margem de lucro. Mas, no médio e longo prazo, há um consenso de que o governo deve atuar em sinergia com o mercado imobiliário — principalmente, já que muito da especulação de uma bolha imobiliária se deve ao cenário econômico nacional. Isso, para muitos, pode se caracterizar como um avanço sustentável.

Do contrário, a retomada demora mais do que o esperado. A estagnação não beneficia ninguém e só desacelera o desenvolvimento gradual e sadio do setor. Para os próximos meses ou anos, existe a expectativa de um reforço no setor imobiliário, com base em medidas provisórias ou projetos de lei que consigam equilibrar a simetria imobiliária.

Retomada da própria economia do País

Para que não soframos mais as consequências de especulações e temores a respeito de uma crise imobiliária, ainda dependemos bastante de uma retomada da própria economia do País. Em seguida, de um alinhamento entre necessidades e objetivos para ajudar no desenvolvimento do setor, no País.

Mas, hoje em dia, muitos empreendedores já têm desenvolvido soluções, como uma análise mais eficiente do perfil de seus clientes, por exemplo. Até mesmo o uso de novas tecnologias, que otimizam a produção e ajudam a analisar maneiras de economizar durante as obras.

Vivemos uma nova época de aprendizado e reflexões. Mas é possível espantar o cenário de especulações sobre a presença de uma bolha imobiliária.

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